La nuova normativa introdotta dalla CRR3 porta con sé un cambiamento rilevante nelle modalità di stima degli immobili utilizzati come garanzia per prestiti bancari. Il concetto di “property value” (PV), introdotto con la modifica dell’articolo 229 della CRR, rappresenta una svolta significativa rispetto al precedente metodo basato esclusivamente sul market value (MV).
Il nuovo testo stabilisce che la valutazione immobiliare debba essere effettuata in modo indipendente, da un valutatore esperto, e documentata in maniera chiara e trasparente. Un aspetto centrale della modifica riguarda l’utilizzo di criteri di stima prudenti, che escludono esplicitamente aspettative di futuri aumenti di prezzo e impongono di tenere conto della sostenibilità a lungo termine del valore stimato.
Il cuore del cambiamento sta nella necessità di adeguare il valore immobiliare al rischio che l’attuale MV sia significativamente superiore rispetto a quello sostenibile lungo l’intera durata del prestito. Questa innovazione nasce dalla volontà delle autorità di vigilanza di evitare che valutazioni troppo elevate, influenzate da possibili bolle immobiliari temporanee, compromettano la stabilità patrimoniale delle banche.
I modelli regolamentari utilizzati dalle banche per il calcolo del patrimonio di vigilanza si basano infatti su un approccio di tipo “through the cycle”, che utilizza serie storiche di lungo periodo. La nuova definizione del PV è coerente con questo approccio, sostituendo la prospettiva “point in time” del MV con una visione sostenibile e prudente nel tempo.
Secondo questa interpretazione, il PV deve essere calcolato partendo dalla metodologia già usata per stimare il MV, ma sostituendo le variabili di breve termine con variabili basate su serie storiche di lungo periodo. Questo approccio garantisce una maggiore robustezza contro le oscillazioni temporanee del mercato immobiliare e assicura che il valore stimato protegga effettivamente la banca lungo l’intera durata del prestito.
Un ulteriore elemento di novità riguarda l’introduzione esplicita del concetto di sostenibilità del valore immobiliare lungo la durata del finanziamento. In attesa di specifici chiarimenti da parte dell’EBA, una possibile soluzione interpretativa consiste nel monitorare l’evoluzione del rapporto exposure-to-value (ETV), cioè il rapporto tra il capitale residuo del prestito e il PV stimato, piuttosto che focalizzarsi esclusivamente sul PV. L’ETV infatti determina direttamente il peso di rischio applicato dalle banche nel calcolo dei requisiti patrimoniali, sia nei modelli standard che in quelli interni.
Questa prospettiva assume particolare rilevanza nei finanziamenti con piano di ammortamento non bullet, tipici dei mutui residenziali, che costituiscono una fetta significativa del mercato immobiliare e del credito bancario. Nei mutui residenziali, infatti, il capitale residuo decresce progressivamente nel tempo, influenzando positivamente l’ETV e quindi potenzialmente anche la sostenibilità del PV.
Infine, l’introduzione del PV porta implicazioni rilevanti anche sul fronte della sostenibilità ESG (Environmental, Social, Governance). Questi fattori, spesso trascurati o non completamente riflessi nei valori di mercato attuali, devono essere invece integrati pienamente nella stima del PV. Modifiche strutturali che migliorano l’efficienza energetica, la resilienza e la sostenibilità degli immobili possono legittimamente giustificare una revisione al rialzo del PV, fornendo ulteriori incentivi per gli investimenti sostenibili.
In sintesi, il concetto di property value definito dalla CRR3 rappresenta un passo avanti verso una valutazione immobiliare più prudente, sostenibile e resiliente alle fluttuazioni di breve termine, con benefici diretti sulla stabilità finanziaria del sistema bancario e implicazioni strategiche nella gestione del credito immobiliare.
Leave a Reply